Wie Hausbesitzer vom Zinstief profitieren

NEU-ISENBURG. Nur noch 2,21 Prozent verlangen Banken derzeit im Schnitt für zehnjährige Hypothekendarlehen, hat kürzlich die FMH Finanzberatung in Frankfurt am Main ermittelt. Ein neuer Rekordtiefststand. "Immobilienkäufer freuen sich aktuell über traumhafte Bedingungen", sagt FMH-Inhaber Max Herbst.

Der Grund dafür: Die Währungshüter haben die Leitzinsen auf 0,15 Prozent gesenkt und einen Strafzins von minus 0,1 Prozent eingeführt für Geld, dass die Kreditinstitute bei der Zentralbank parken. Deshalb ringen die Banken nun um Bauherren als Kunden und versuchen einander durch besonders günstige Zinssätze zu unterbieten.

"Mit einer Monatsrate von 1000 Euro lässt sich im Moment ein Darlehen über 285.000 Euro stemmen", macht Michiel Goris, Vorstandschef der Baugeldvermittlers Interhyp, die Dimension deutlich.

"Teures Minusgeschäft"

Das weckt Hoffnungen bei jenen Grundeigentümern, die ihre Immobilie vor fünf oder sechs Jahren erworben haben und damals einen Kreditvertrag zu deutlich höheren Zinsen abschließen mussten. "Der durchschnittliche Zinssatz für zehnjährige Darlehen betrug im Juni 2009 noch 4,49 Prozent", blickt Herbst zurück.

Doch Experten warnen davor, jetzt eine neue Finanzierung abzuschließen und den alten Hypothekenkredit vorzeitig zu kündigen. "Die Banken hätten in diesem Fall Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung über die ihnen entgehenden Zinsen", sagt Niels Nauhauser, Finanzexperte der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg.

Die Kunden müssten somit die noch ausstehenden Zinsen bis zum Ende der Laufzeit des Altkredits bezahlen und zudem die Zinsen für das neue Darlehen. "Das wäre ein teures Minusgeschäft", sagt Nauhauser.

Auf andere Weise können aber auch Grundeigentümer, deren Erst-Kredit noch läuft, von den jetzt besonders niedrigen Baugeldkonditionen profitieren. "Durch ein Forward-Darlehen können sie sich die aktuellen Zinsen für die Anschlussfinanzierung in ein, zwei oder drei Jahren sichern", erläutert Nauhauser.

Ein Forward-Darlehen ist ein Voraus-Kredit, der bereits heute zu fest vereinbarten Zinskonditionen abgeschlossen wird, obwohl das Geld von der Bank erst zum tatsächlichen Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung ausgereicht wird.

Sondertilgung prüfen

Die meisten Banken vergeben derzeit Forward-Darlehen, die in den nächsten zwölf Monaten abgerufen werden, zu den aktuellen Zinskonditionen. Für Darlehen, die in 13 bis 36 Monaten, ausgezahlt werden, gibt es meist minimale Zinsaufschläge von 0,01 bis 0,02 Prozentpunkte pro Monat Wartedauer.

Dafür sind die Basiszinssätze bei Forward-Darlehen zum Teil jedoch noch etwas niedriger als bei Hypothekendarlehen zu Beginn einer Immobilienfinanzierung. "Bei der Anschlussfinanzierung bekommen Kunden besonders gute Konditionen, weil sie in den vergangenen zehn Jahren bereits einen Teil ihrer Schuldsumme getilgt haben", erläutert Sarah Roth, Finanzierungsexpertin bei Interhyp.

Zudem sollten Ärzte, die bereits eine Immobilie erworben haben, prüfen, ob ihr Kreditvertrag Sondertilgungen zulässt, rät Nauhauser. "In diesen Fällen kann es sich lohnen, einen Teil der vorhandenen Sparrücklagen in die vorzeitige Tilgung zu stecken."

Denn Sparbuch-, Fest- und Tagesgeldanlagen werden derzeit mit zum Teil weniger als 0,5 Prozent verzinst. "Wird dieses Geld stattdessen sukzessive in eine höhere Tilgung des Hypothekenkredits investiert, sparen Ärzte bei ihrem Immobiliendarlehen höhere Zinskosten, als sie an Zinserlösen bei den Sparguthaben verdienen", erläutert der Finanzexperte.

Die meisten seit 2005 angebotenen Hypothekendarlehen sehen die Möglichkeit vor, bis zu fünf Prozent der Kreditsumme pro Jahr als Sondertilgung zurückzuzahlen.