Vermietung
Viele privaten Vermieter erzielen nur Erträge unterhalb der Deckungsgrenze, wie eine aktuelle Studie zeigt. Darunter häufig Ärzte. Doch es gibt gewinnbringende Alternativen.
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Gewinnbringend? Mit Erlösen unter der Inflationsrate geht für viele Vermieter die Rechnung nicht auf.
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NEU-ISENBURG. Die meisten privaten Wohnungsvermieter erzielen mit ihren Immobilien nur geringe Renditen oder schreiben gar rote Zahlen.
Das zeigt eine neue Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaft (DIW). Experten sehen die Ursache dafür in falschen Kaufentscheidungen und zu großer Rücksichtnahme gegenüber den Mietern.
In der Öffentlichkeit ist das Image von Vermietern schlecht. Sie stehen im Ruf, ihre Mieter auszupressen.
Die große Koalition will deshalb mit der Mietpreisbremse vom nächsten Jahr an die Mieten deckeln, um weitere Auswüchse zu verhindern. Doch die Realität sieht anders aus. Das zeigt die neue Studie des DIW in Berlin.
Danach erzielen 8,5 Prozent der rund sieben Millionen privaten Wohnungsvermieter in Deutschland Erträge unterhalb der Kostendeckungsgrenze: Sie fahren Verluste ein.
Weitere 20,7 Prozent der Vermieter kommen nur auf Jahreserträge zwischen 0,1 und zwei Prozent. Ihre Rendite liegt damit größtenteils unterhalb der von der Europäischen Zentralbank präferierten Inflationsrate von nahe zwei Prozent.
Nur 46,2 Prozent der privaten Vermieter kommen auf Erträge von mehr als zwei Prozent.
"Die Studie zeigt, dass viele Privatanleger die Risiken am Wohnungsmarkt unterschätzen", sagt Thomas Meyer, Vorstandschef der Wohnimmobilieninvestmentspezialisten Wertgrund, der den DIW mit der Renditeanalyse beauftragt hat.
Potenzial wird nicht ausgeschöpft
Die Untersuchung bestätigt das Ergebnis einer früheren Studie des Bundesamtes für Bauwesen und Raumordnung (BBR). Die Bundesbehörde kam sogar zu dem Schluss, dass 18,8 Prozent der privaten Vermieter mit ihrer Immobilie Verluste erzielten.
Weitere 40,5 Prozent fuhren danach gerade einmal ausreichend Mieterträge ein, um Rücklagen für Instandhaltungsmaßnahmen zu decken. Nur 40,8 Prozent erzielten effektiv einen Gewinn.
Die Differenzen im Resultat lassen sich durch die Unterschiede in der Methodik erklären. Das BBR wertete Steuererklärungen aus.
Das DIW nutzte hingegen Daten aus ihren sozioökonomischen Panels, einer repräsentativen Wiederholungsbefragung von mehr als 12.000 Privathaushalten im Fünf-Jahres-Rythmus, aus den Jahren 2002, 2007 und 2012 sowie aus der Erhebung "Private Haushalte und ihre Finanzen" der Bundesbank aus den Jahren 2010 und 2011.
Experten zweifeln nicht am grundlegenden Ergebnis beider Untersuchungen.
"Im Gegensatz zu Profiinvestoren nutzen die meisten privaten Vermieter die Mietsteigerungspotenziale ihrer Immobilien nicht aus und verschenken damit Renditen", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln.
"Viele private Vermieter wollen keinen Streit mit ihren Mietern und verzichten deshalb auch dann auf Mieterhöhungen, wenn diese problemlos am jeweiligen Markt durchsetzbar wären", bestätigt Thomas Beyerle, Chefresearcher der Immobilienberatungsgesellschaft Catella.
"Vor allem Ärzte, die ohnehin wenig Freizeit haben, neigen deshalb dazu, sich auch mit geringen Mieterträgen zu begnügen."
Wertgrund-Chef Meyer sieht noch eine weitere Ursache für die "alles andere als zufriedenstellenden Ertragsdaten": Die meisten Privatvermieter würden Immobilien an ihren jeweiligen Wohnorten erwerben.
Dabei seien überdurchschnittliche Miet- und Wertsteigerungen jedoch nur in Städten zu erzielen, deren Einwohnerzahl stärker als das Wohnungsangebot wächst.
Fonds als Alternative zur Wohnung
"Solche Standorte, an denen die Renditechancen in einem vernünftigen Verhältnis zum Risiko stehen, sind aber nicht einfach zu identifizieren", sagt Meyer.
Zumal es in großen Städten nochmals deutliche Unterschiede beim Mietsteigerungspotenzial in den einzelnen Quartieren gebe. Deshalb sollten Anleger erwägen, nicht direkt Wohnungen zu erwerben, sondern sich an Fonds zu beteiligen, die in Wohnimmobilien in Städten mit "positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsprognosen investieren".
Viele private Vermieter seien jedoch gar nicht daran interessiert, hohe Mietrenditen zu erzielen, so Researcher Beyerle.
"Ihnen genügt es, eine Immobilie zu besitzen, die Monat für Monat auch im späteren Ruhestand einen geringen Ertrag abwirft und langfristig Werterhalt für das eingesetzte Kapital verspricht."
