Mietpreisbremse muss nicht zum Renditekiller mutieren

NEU-ISENBURG. Der Begriff "Mietpreisbremse" dürfte derzeit für so manchen Immobilienanleger zu den Reizwörtern des Jahres zählen. Viele Vermieter sind verunsichert, ob sich angesichts der Planungen der Bundesregierung zur Begrenzung des Mietpreisanstiegs langfristig mit vermieteten Wohnungen noch attraktive Renditen erzielen lassen.

Die Informationslage präsentiert sich auf den ersten Blick widersprüchlich: Während die Immobilienbranche bereits eine Verschärfung des Wohnungsmangels wegen rückläufiger Neubau- und Sanierungstätigkeit prognostiziert, geht den Mieterverbänden die geplante Regulierung des Marktes noch nicht weit genug.

Dass die Lobbyisten beider Seiten ihre Forderungen mit drastischen Szenarien untermauern, liegt vor allem daran, dass noch nichts endgültig beschlossen ist und damit jeder Versuch der Einflussnahme auf die Gesetzgebung noch von Erfolg gekrönt sein kann.

Gesetz tritt frühestens 2015 in Kraft

Ursprünglich sollte der Gesetzentwurf noch vor der Sommerpause im Kabinett verabschiedet werden. Doch angesichts der lautstarken öffentlichen Debatte und unterschiedlicher Positionen innerhalb der Koalition besteht noch Gesprächsbedarf. Daher will das Kabinett den Entwurf nun erst im Herbst verabschieden und anschließend in die parlamentarische Abstimmung bringen. Wird dieser Zeitplan eingehalten, kann das Gesetz im Jahr 2015 in Kraft treten.

Bis dahin gilt es jedoch, noch etliche Differenzen innerhalb der Koalition auszuräumen. So stieß der nicht mit den Unionsparteien abgestimmte Referentenentwurf von Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) auf Widerstände beim Koalitionspartner, weil die Mietpreisbremse für Vermieter von Neu- und Altbauten gleichermaßen gelten sollte. Inzwischen hat Maas nachgebessert und erwägt nun, den Erstbezug und möglicherweise auch nachfolgende Mieterwechsel von der Mietpreisbremse auszunehmen.

Das würde im Fall der Umsetzung bedeuten: Während der Eigentümer eines Altbaus bei einem Mieterwechsel vom neuen Mieter maximal zehn Prozent mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen kann, ist der Eigentümer eines Neubaus in der Gestaltung des Mietpreises frei.

In diesem Zuge will Maas eine Reform des Mietspiegels auf den Weg bringen. Hier gab es in der Vergangenheit immer wieder Konflikte, weil die Kriterien zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht eindeutig definiert sind. "Mietspiegel beruhen teilweise auf sehr alten Daten und es gibt viele Verzerrungen", sagt Michael Voigtländer, Immobilienökonom beim Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln. Deshalb sollen künftig Berechnungskriterien vereinheitlicht und bislang unklare Begriffe wie "umfassende Modernisierung" eindeutiger definiert werden.

Zusätzliche Kosten können auf Vermieter zukommen, wenn im Maklerrecht das so genannte "Bestellerprinzip" gesetzlich verankert wird. Dann soll die Maklercourtage bei der Vermittlung von Mietwohnungen nur noch dann vom Mieter getragen werden, wenn dieser dem Makler einen schriftlichen Suchauftrag erteilt hat. Beauftragt hingegen der Eigentümer den Makler mit der Suche nach einem passenden Mieter, soll künftig der Vermieter die Courtage zahlen.

Maklerdienste schmälern Rendite

Bei einem Mieterwechsel im Intervall von fünf Jahren und einer Courtage von zwei Monatskaltmieten würde das bedeuten, dass die Inanspruchnahme eines Maklers den Mietertrag um durchschnittlich 3,3 Prozent reduzieren würde. Weitaus heftiger könnte dagegen eine solche Neuregelung die Maklerbranche treffen, weil viele Vermieter angesichts des Einsparpotenzials die Vermarktung ihrer Wohnungen selbst in die Hand nehmen dürften.

Da maßvolle Mieterhöhungen auch nach Einführung der Mietpreisbremse möglich bleiben und aller Voraussicht nach Erwerber von Neubauwohnungen keine Preisregularien zu beachten haben, besteht keinerlei Anlass zu übereilten Entscheidungen beim Immobilieninvestment. Ohnehin zeigt die Praxis, dass hohe Mietforderungen oftmals zu häufigem Mieterwechsel führen und die Zusatzeinnahmen von Leerstandausfällen und Aufwendungen für die Suche nach neuen Mietern wieder aufgefressen werden.

Insgesamt hängt der Erfolg einer Immobilienanlage meist eher vom konjunkturellen Umfeld und der damit verbundenen langfristigen Wertentwicklung ab. Diese wird in einer aktuellen Studie des Marktforschungsinstituts Prognos als überwiegend aussichtsreich eingestuft: Für drei Viertel aller Kommunen in Deutschland beurteilen die Marktforscher die Wertentwicklung bis zum Jahr 2025 als "langfristig stabil" bis "sehr gut".